양도소득세 계산기

계산 순서

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 1세대 1주택이면서 양도가액이 12억원 이하이면 여기서 끝입니다. 12억원을 넘으면 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액만 과세대상이 됩니다. 그다음 장기보유특별공제를 빼고, 남은 금액에서 연 250만원 기본공제를 빼 과세표준을 만듭니다. 과세표준에 기본세율 6~45%를 곱하고 누진공제액을 빼면 양도소득세이고, 그 10%가 지방소득세입니다.

1세대 1주택 공제와 일반 공제

1주택 특례는 보유 3년 이상 연 4%(10년 40%)와 거주 2년 이상 연 4%(10년 40%)를 더하며 합계 80%가 한도입니다. 중과가 아닌 일반 부동산은 보유 3년 이상 연 2%, 15년 이상 30%만 적용하고 거주 기간은 보지 않습니다. 조정대상지역 다주택 중과는 공제율 0%입니다.

계산 예

15억원에 팔고 8억원에 산 집을 10년 보유·10년 거주한 1세대 1주택이면 양도차익 700,000,000원 중 과세대상은 140,000,000원입니다. 장기보유특별공제 80%를 빼면 소득금액은 28,000,000원, 기본공제 후 과세표준은 25,500,000원입니다. 양도소득세는 2,565,000원, 지방소득세를 더하면 2,821,500원입니다.

국세청이 2026년 3월 1일 자료에서 든 사례는 양도 20억원, 취득 10억원, 보유 15년, 필요경비 0원입니다. 일반과세(중과 유예 중과 같은 계산)는 장기보유특별공제 3억원 후 양도소득세 257,010,000원입니다. 유예가 끝난 2주택 중과는 공제 없이 582,510,000원, 지방소득세 58,251,000원입니다. 3주택 이상은 같은 과세표준에 30%p를 더합니다.

기준과 출처

• 소득세법 제89조(1세대 1주택 비과세), 제95조(장기보유특별공제), 제104조(양도소득세율), 제55조(기본세율).
• 국세청 2026년 3월 1일 보도참고자료. 다주택 중과 유예 종료일과 20억·10억·15년 계산 사례.
• 고가주택 기준 금액은 12억원입니다.

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